집값가격상승↗주택연금 장점과 단점

---

출처 주택금융공사

 

---

오늘은 조금이나마 여유로운 노후를 위해 우리 모두 부지런히 공부하고 대비하는 차원으로 주택연금제도에 대해 알아본다.

만 55세 이상［주택소유자 또는 배우자］의 대한민국 국민［주택소유자 또는 배우자］이 소유 주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품으로 연금 가입자를 위해 은행이 보증서를 발급하고 은행은 공사의 보증서에 의해 주택연금을 지급한다.

 

집을 소유하고 있지만 소득이 부족한 어르신들이 평생 또는 일정기간 동안 안정적인 수입을 얻으실 수 있도록 집을 담보로 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도이다.

 

 

가입요건

부부 중 1명이 만 55세 이상
부부 중 1명이 대한민국 국민
부부 기준 공시 가격 등이 9억 원 이하 주택소유자
다주택자라도 합산 가격이 공시 가격 등이 9억 원 이하면 가능
공시 가격 등이 9억 원 초과 2 주택자는 3년 이내 1 주택 팔면 가능
주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상［근저당권 설정일 기준］

 

※ 우대 방식은 주택소유자 또는 배우자가 만 65세 이상［기초연금 수급자］
주택소유자 또는 배우자가 대한민국 국민 ［외국인 단독 및 부부 모두 외국인인 경우에는 가입 불가］

 

 

출처 주택금융공사

● 보증신청 : 신청인이 공사를 방문하여 보증상담을 받고 보증신청을 한다.
● 보증심사 : 공사는 신청인의 자격요건과 담보주택의 가격평가 등에 대하여 심도 있는 심사를 진행한다.
● 보증서발급 : 공사는 보증약정 체결과 저당권 설정의 과정을 거쳐 금융기관에 보증서를 발급한다.
● 대출실행［주택연금대출］ : 신청인이 금융기관을 방문하여 대출거래약정 체결 이후 금융기관에서 주택연금 대출을 실행한다.

 

 

 

---

연금은 지급 방식에 따라 평생 일정액을 받는 종신 방식, 일정 기간만 받는 확정기간 방식, 주택담보대출 상환을 위한 대출상환 방식으로 나뉜다. 지급방식과 집값, 나이 같은 조건에 따라 연금의 액수가 달라진다.
합산 가격이 9억 원을 초과하는 2 주택자는 “3년 내 한 채를 처분하겠다”라고 약속하면 받아준다. 시가 9억 원을 넘고 공시 가격은 9억 원을 넘지 않는 집으로 주택연금에 가입할 경우 지급액은 시가 9억 원 기준으로 책정한다. 여건이 허락한다면 가입 시점을 최대한 늦추는 것이 주택연금 수령액을 높이는 방법이다. 집값이 같아도 가입 연령이 높을수록 월 수령액이 늘어나기 때문이다. 시가 3억 원짜리 주택을 예로 들고 55세에 신청하면 평생 매월 46만 원을 받을 수 있고 60세는 62만 원, 70세는 92만 원, 80세는 146만 원이다. 시가 9억 원 주택의 경우 55세에 신청하면 138만 원을 다달이 받을 수 있고 60세는 187만 원, 70세는 272만 원, 80세는 327만 원이다.
지급 방식은 여러 가지인데 가입자 대부분이 ‘종신 방식과 ‘정액형의 조합을 선호한다. 사망하기 전까지 평생, 매달 똑같은 돈을 받는 방식이다. 부부 중 한 명이 기초연금 수급자이고, 집은 1억 5000만 원 미만의 1 주택이라면 ‘우대형 주택연금’도 고려해볼 만하다. 일반적인 주택연금보다 돈이 최대 20% 더 나온다. 정부는 내년 6월께 ‘신탁방식’의 주택연금도 도입할 계획이다. 지금은 가입자 사망 시 주택 상속자 모두가 동의해야만 승계가 가능하다.

 

 

출처 주택연금

주택연금이 처음 등장한 것은 2007년 7월로 초반에는 자식에게 물려줘야 한다는 선입견 탓에 인기가 없었다. 하지만 노후 준비에 대한 인식이 바뀌면서 요즘은 해마다 1만 명꼴로 가입자가 늘고 있다. 주택금융공사에 따르면 올 6월 말 기준 주택연금 가입자의 평균 연령은 72세, 평균 주택 가격은 3억 원, 평균 월 수령액은 102만 원이다.
주택연금을 받는 이유만으로 기초연금 수급 대상 선정에서 불이익을 받지 않고  가입 후 후회된다면 중도 해지도 가능하다. 그동안 받은 연금과 보증료 등을 모두 갚으면 된다. 3년 동안 재가입이 막히는 정도를 제외하면 특별히 불이익이 없다.
주택연금의 또 다른 장점은 세제 혜택이다. 주택연금을 받는 1가구 1 주택자는 공시가 5억 원 이하분까지 재산세를 25% 깎아준다. 금융 전문가들은 노후 자금흐름을 고민하는 사람들에게 주택연금이 괜찮은 선택지가 될 수 있다고 설명한다. 
주택연금 가입자는 가입 당시 집값 평가액 한도 내에서 연금 등의 방식으로 대출을 받고 사망하면 담보주택을 팔아 그동안의 대출 원리금을 한꺼번에 상환한다. 주택연금 대출은 은행이 해준다. 한국 주택금융공사가 대출에 따른 상환을 보증한다. 대출원리금 상환은 담보로 제공된 주택 가격 범위 내다. 대출원리금이 주택 가격을 넘어서면 공기업인 한국 주택금융공사가 차액을 떠안게 된다. 반대로 주택 가격이 대출원리금을 넘어서면 대출금을 상환하고 남은 주택 처분액은 유족에게 상속된다.

출처 주택금융공사

---

요즘 역대급 아파트 가격 상승으로 이미 가입한 분들 중 해지를 검토하시는 분들도 많다고 한다.

해지 후에는 동일한 집을 담보로 3년 동안 재가입이 불가능하다.

주택연금의 장점은 평생 거주를 보장하며 은퇴한 뒤 자녀들의 눈치 볼 필요 없이 당당한 노후 생활이 가능하다는 점이다. 상환 압박이 없는 것 또한 장점이다.